Was der Bundesgerichtshof verlangt
Wer in der Eigentumswohnung nur den Bodenbelag tauscht und Estrich und Decke unangetastet lässt, muss den Trittschallschutz der DIN 4109 einhalten, die bei Errichtung des Gebäudes galt. So hat es der Bundesgerichtshof am 26.06.2020 entschieden, Aktenzeichen V ZR 173/19. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung im Gemeinschaftseigentum mangelhaft ist. Laminat, Parkett oder Vinyl sind in der Eigentumswohnung also nicht verboten. Der neue Boden muss nur so aufgebaut sein, dass die Wohnung darunter nicht mehr Trittschall abbekommt, als die Norm aus der Bauzeit zulässt.
Für Düsseldorf hat das Urteil einen besonderen Bezug, denn die Vorinstanz war das Landgericht Düsseldorf. Die Frage, um die es ging, stellt sich hier in jedem aufgeteilten Altbau und in vielen Wohnanlagen der Nachkriegszeit. Die folgenden Abschnitte ordnen ein, welche Werte gelten, wer haftet und wann die Eigentümergemeinschaft mitredet. Rechtsberatung ersetzen sie nicht, im Streitfall entscheiden Eigentümerversammlung und Gericht.
Der Fall hinter dem Urteil
Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer im Jahr 2008 den Teppich in seiner Wohnung durch Fliesen ersetzen lassen. Die Wohnung lag im Dachgeschoss, das 1995 ausgebaut worden war. Der Nachbar darunter klagte über Trittschall.
Maßgeblich war die DIN 4109 in der Ausgabe von 1989, die zwischen Wohnungen 53 dB zulässt. Gemessen wurden 66 bis 67 dB, also deutlich mehr. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Eigentümer zumutbare Abhilfe am Sondereigentum schaffen muss. Als Beispiele nennt das Urteil die Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags.
Zwei weitere Aussagen des Urteils sind für jeden Eigentümer wichtig. Er haftet auch dann, wenn sein Mieter den Belag getauscht hat. Und das ursprüngliche Gepräge der Wohnanlage, etwa Teppich in allen Wohnungen, begründet keinen höheren Anspruch des Nachbarn als die Norm.
Welche Ausgabe der DIN 4109 für Ihr Haus gilt
Maßgeblich ist grundsätzlich die Ausgabe der DIN 4109, die zur Zeit der Errichtung galt. Der Wert gibt den höchsten zulässigen Trittschallpegel in der Wohnung darunter an, ein niedrigerer Wert bedeutet also besseren Schutz.
| Ausgabe der DIN 4109 | Trittschall zwischen Wohnungen | Wie gesichert |
|---|---|---|
| 1962 | 63 dB | laut Sekundärquelle zu BGH V ZR 73/14 |
| 1989 | 53 dB | im Urteil BGH V ZR 173/19 genannt |
| DIN 4109-1 von 2018 | 50 dB, Treppen und Podeste 53 dB | nach verbreiteter Darstellung der Norm |
Dass die Errichtungszeit zählt, hatte der Bundesgerichtshof schon am 27.02.2015 entschieden, Aktenzeichen V ZR 73/14. Dort wurde Teppich gegen Parkett getauscht, und maßgeblich war die Ausgabe von 1962. Die Klage wurde abgewiesen, weil diese Werte eingehalten waren. Der Senat hat damals auch die frühere Linie aufgegeben, das Schutzniveau könne sich aus der ursprünglichen Ausstattung ergeben.
Wann die neueren Werte greifen, hat der Bundesgerichtshof am 16.03.2018 geklärt, Aktenzeichen V ZR 276/16. Es kommt auf das Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz an. Eine übliche Modernisierung des Sondereigentums, auch mit Eingriff in den Estrich, löst keinen Anspruch auf höheren Schallschutz aus. Anders ist es bei erheblichen Eingriffen, wie dem nachträglichen Ausbau eines Dachgeschosses. Das bisher erreichte Niveau darf aber auch bei einer Modernisierung nicht deutlich schlechter werden.
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und der Beschluss
Der Oberbelag gehört zum Sondereigentum, Estrich, Trittschalldämmung und Decke gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Diese Grenze entscheidet, ob Sie allein handeln können.
Den Belag dürfen Sie selbst wählen, das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich bestätigt. Sie müssen aber besonders bei der Änderung des Belags darauf achten, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 eingehalten werden. Seit der WEG-Reform 2020 steht die Pflicht wohl in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die Urteile beziehen sich noch auf die alte Fassung.
Anders sieht es aus, wenn der Estrich heraus soll oder durch einen anderen Aufbau ersetzt wird. Das kann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums sein, für die nach § 20 Abs. 1 WEG ein Beschluss der Eigentümer nötig ist. Die Teilungserklärung kann die Zuordnung abweichend regeln, und Hausordnungen enthalten manchmal eigene Vorgaben zu Bodenbelägen. Ein Blick in beide Unterlagen gehört deshalb an den Anfang jeder Planung.
Welcher Belag welchen Aufbau braucht
Jeder Belag lässt sich in der Eigentumswohnung verlegen, wenn der Aufbau darunter stimmt. Entscheidend ist, wie der Belag vom Estrich und von den Wänden getrennt ist.
| Belag | Was für den Trittschall zählt | Typischer Aufbau |
|---|---|---|
| Teppichboden | dämpft den Aufprall von sich aus | verklebt oder auf Unterlage |
| Klick-Laminat | druckfeste Unterlage, Randfuge | schwimmend mit Dämmunterlage und Dampfbremse |
| Klick-Vinyl | vom Hersteller freigegebene Unterlage | schwimmend, oft mit integrierter Unterlage |
| Klebevinyl, Linoleum | Dämmunterlage mit Freigabe | vollflächig verklebt auf Dämmschicht |
| Fertigparkett | Unterlage oder Dämmkleber | schwimmend oder verklebt |
| Kork | elastischer Belag, leise im Raum | Klickkork oder Klebekork |
Wichtiger als die Wahl des Belags sind die Details. Ein Randstreifen, der an einer Stelle fehlt, oder eine Sockelleiste, die fest auf den Belag drückt, leitet Schritte in die Wand. Heizungsrohre und Türzargen brauchen eine Fuge, und Übergangsprofile werden nur auf einer Seite befestigt. Mehr dazu steht auf der Seite zur Trittschalldämmung.
Liegt eine Fußbodenheizung im Estrich, kommt eine zweite Grenze hinzu. Laut BVF-Richtlinie 9 sollen Belag und Unterlage zusammen einen Wärmedurchlasswiderstand von 0,15 m²K/W nicht überschreiten. Eine dicke Dämmmatte kann also für den Schall gut und für die Heizung zu viel sein.
Holzbalkendecke oder Betondecke: Düsseldorfer Ausgangslagen
Wie leicht sich die Norm einhalten lässt, hängt stark von der Decke ab. Auf einer massiven Decke mit schwimmendem Estrich reicht meist eine gute Unterlage, auf einer Holzbalkendecke oft nicht.
In der Friedrichstadt sind viele Gründerzeithäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf den Holzbalkendecken hat ein weicher Teppich den Trittschall oft jahrzehntelang überdeckt. Wird er gegen Parkett oder Laminat getauscht, hört die Wohnung darunter plötzlich mehr. Ähnlich ist die Lage in Oberkassel und Pempelfort. Dort kann ein Trockenestrich mit schwerer Schüttung mehr bringen als jede Matte, braucht aber je nach Aufbau die Zustimmung der Gemeinschaft.
In den Nachkriegshäusern von Bilk oder Oberbilk liegt Zementestrich auf einer Betondecke, häufig ohne oder mit nur dünner Trittschalldämmung. Hier wirkt eine gute Unterlage unter dem neuen Belag spürbar. In den Wohnanlagen der 1960er und 1970er, etwa in Ratingen-West oder in Garath, ist schwimmender Estrich auf Dämmung die Regel. Dort geht es vor allem darum, keine neuen Schallbrücken zu bauen.
So gehen Sie vor, bevor der alte Belag rausgeht
Wer vorher ein paar Dinge klärt, vermeidet den Streit mit den Nachbarn. Diese Schritte haben sich bewährt.
- Baujahr ermitteln, damit klar ist, welche Ausgabe der DIN 4109 gilt.
- Teilungserklärung und Hausordnung auf Vorgaben zu Bodenbelägen und zur Zuordnung von Estrich und Dämmung prüfen.
- Die Verwaltung informieren, wenn am Estrich oder an der Dämmung etwas geändert werden soll.
- Eine passende Unterlage wählen und das Datenblatt zusammen mit der Rechnung aufbewahren.
- Die Nachbarn vorher ansprechen, auch wegen des Lärms an den Arbeitstagen.
- Als vermietender Eigentümer den Mieter darauf hinweisen, dass ein Belagwechsel mit Ihnen abgestimmt wird.
Wenn sich die Nachbarn schon beschweren
Liegt der neue Boden bereits und die Wohnung darunter klagt, hilft zuerst eine sachliche Klärung. Ob die DIN 4109 aus der Bauzeit überschritten ist, zeigt eine Messung durch einen Sachverständigen.
Liegen die Werte innerhalb der Norm, hat der Nachbar keinen Anspruch auf mehr Ruhe, auch wenn es früher leiser war. Liegen sie darüber, muss der Eigentümer zumutbare Abhilfe schaffen. Das kann ein schalldämpfender Teppich sein, ein zusätzlicher Belag oder ein neuer Aufbau mit besserer Unterlage. Welche Lösung bei Ihrer Decke und Ihrem Belag in Frage kommt, lässt sich meist nach einem Blick auf die Randfugen und Leisten sagen.
Was wir in der Eigentumswohnung übernehmen
Wir verlegen Böden in Eigentumswohnungen in Düsseldorf und den Nachbarstädten. Beim Aufmaß sehen wir uns Decke, Estrich und Randfugen an und schlagen eine Unterlage vor, die zu Belag und Heizung passt. Im Angebot steht die Unterlage mit Gattung und Stärke, damit Sie später belegen können, was verlegt wurde. Soll am Estrich etwas geändert werden, sagen wir Ihnen vorher, dass die Verwaltung gefragt werden sollte.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Trittschalldämmung: welche Unterlage unter welchen Belag gehört und wo Schallbrücken entstehen.
- Bodenbelag in der Mietwohnung: was Mieter und Vermieter beim Belagwechsel klären sollten.
- Laminat verlegen: Unterlage, Randfuge und Übergänge beim schwimmenden Boden.
- Altbauboden: was unter Düsseldorfer Altbauböden liegt und wie man darauf aufbaut.
Den Aufbau vor dem Belagwechsel klären
Wenn Sie in Ihrer Eigentumswohnung einen neuen Boden planen, sprechen Sie uns vorher an. Sie erreichen uns unter 0231 989 43846, Montag bis Freitag von 8 bis 18 Uhr, oder über das Formular auf dieser Seite. Beim kostenlosen Termin vor Ort prüfen wir die Decke und nennen Ihnen einen Aufbau mit Festpreis.
